La normativa delle locazioni abitative

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La L. 9.12.98 n. 431 introduce una nuova disciplina delle locazioni di immobili adibiti ad uso abitativo, con decorrenza dal 30.12.1998. Le nuove disposizioni si applicano quindi ai contratti di locazione di immobili adibiti ad uso abitativo stipulati o rinnovati dopo tale data. Le principali novità sono la previsione:

  • della forma scritta del contratto di locazione, a pena di invalidità;
  • di due tipi di contratti: uno “libero”, l’altro basato su contratti “tipo” elaborati dalle organizzazioni dei proprietari e degli inquilini;
  • di benefici fiscali per il locatore e il conduttore.

La nuova disciplina stabilisce l’abrogazione espressa, tra l’altro:

  • di numerosi articoli della L. 27.7.78 n. 392 (c.d. “equo canone”), limitatamente alle locazioni abitative;
  • dell’art. 11 della L. 8.8.92 n. 359 (c.d. “patti in deroga”).

Le nuove disposizioni non si applicano alle locazioni riguardanti :

  • immobili vincolati ai sensi della L. 1.6.39 n. 1089, o inclusi nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9;
  • gli alloggi di edilizia residenziale pubblica;
  • esclusivamente finalità turistiche.

Contratti “liberi” Le parti possono stipulare contratti di locazione (c.d. “liberi” o di “primo canale”) di durata non inferiore a 4 anni, decorsi i quali sono rinnovati per un periodo di altri 4 anni, salvo i casi in cui il locatore intenda:

  • destinare l’immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;
  • effettuare lavori di ristrutturazione, demolizione o radicale trasformazione dell’intero stabile;
  • vendere l’immobile a terzi.

Alla seconda scadenza del contratto:

  • ciascuna delle parti può comunicare all’altra, con raccomandata, le condizioni per il rinnovo o la relativa rinuncia;
  • in assenza di comunicazioni delle parti, si ha il rinnovo tacito alle medesime condizioni.

Tale disciplina si applica anche ai contratti di locazione stipulati prima del 30.12.98 che si rinnovino tacitamente. Contratti “tipo” In alternativa ai contratti “liberi”, le parti possono stipulare contratti di locazione definendo il valore del canone, la durata e altre condizioni contrattuali sulla base di quanto stabilito in appositi accordi definiti tra le organizzazioni dei proprietari e dei conduttori maggiormente rappresentative (c.d. contratti “tipo” o di “secondo canale”) .Tali contratti devono avere durata non inferiore a tre anni, prorogati di diritto per altri due, salva la facoltà di disdetta del locatore nei casi già indicati per i contratti “liberi”.Alla seconda scadenza del contratto:

  • si ha il rinnovo tacito alle medesime condizioni, in assenza di comunicazioni delle parti;
  • ciascuna delle parti può comunicare all’altra, con raccomandata, le condizioni per il rinnovo o la relativa rinuncia.

Disposizioni fiscali per favorire gli accordi

Per favorire tali accordi, i comuni possono deliberare:

  • aliquote IMU più favorevoli, anche inferiori a quelle minime, per i proprietari che locano alle condizioni definite dagli accordi stessi;
  • l’aumento dell’aliquota IMU massima fino a due punti (cioè, attualmente, fino al 9 per mille) per gli immobili non locati da almeno due anni.

Disdetta del contratto

Alla prima scadenza del contratto, il locatore può disdettarlo, dandone comunicazione al conduttore con almeno sei mesi di preavviso, per i seguenti principali motivi :

  • intende destinare l’immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;
  • il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune;
  • l’immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato e debba essere ricostruito od assicurata la sua stabilità;
  • intende effettuare lavori di ristrutturazione, demolizione o radicale trasformazione dell’intero stabile;
  • il conduttore non occupi continuativamente l’immobile senza giustificato motivo;
  • intende vendere l’immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione.

Il conduttore può invece recedere in qualsiasi momento dal contratto, qualora ricorrano gravi motivi, dando comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi ) Prelazione del conduttore Al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione in caso di:

  • vendita dell’immobile ;
  • locazione dopo la conclusione dei suddetti lavori di ristrutturazione, trasformazione, ecc.

Canoni non percepiti

Con una modifica all’art. 23.1 del TUIR, viene stabilito che i redditi derivanti da contratti di locazione di immobili ad uso abitativo, se non percepiti, non concorrono a formare il reddito dal momento di conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità del conduttore.Inoltre, per le imposte versate sui canoni venuti a scadenza e non percepiti, come accertato nell’ambito del procedimento di convalida di sfratto per morosità, è riconosciuto un credito d’imposta di pari ammontare.

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